척척박사 수첩

양도소득세 자동계산 서비스 이용하기

개인이 소유하고 있던 부동산이나 재산 등을 처분하고 발생하는 이익금에 대해서 양도소득세라는 세금을 납부해야 합니다. 국세청에 납부하게 되는 양도소득세는 자진납부를 원칙으로 소득이 발생한 개인이 직접 납부하는 세금입니다. 세무사를 통해서 세금을 확인하는 방법도 있지만 직접 양도소득세 자동계산을 통해 확인할 수 있는 방법을 알려드립니다.

과세차익에 따른 양도소득세율

양도소득세는 과세대상이 되는 건물, 토지, 부동산 등을 취득할 때의 금액과 처분할 때 금액의 차액에 대해 보과되는 국세입니다. 시세차익에 대해 부과되는 세금이므로 양도할 때 오히려 손해를 보거나 이익이 발생하지 않으면 양도소득세 부과대상이 아닙니다.



양도소득세 과세 자산의 예
-부동산: 토지, 건물 등 무허가 미등기 건물도 포함
-부동산에 관한 권리: 부동산을 취득할 수 있는 권리
 (등기된 부동산임차권, 지상권, 전세권)
-주식 자산: 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권
-파생상품
-신탁 수익권

양도소득세 신고기간

양도소득의 종류에 따라서 세금 법정신고기한은 조금씩 상이합니다. 일반적으로 개인이 거래하는 주택이나 토지에 대한 이익은 양도일이 속한 달의 말일부터 시작해서 2개월 내에 양도소득세를 신고해야합니다.

예정이냐 또는 확정된 금액이냐에 따라 신고기한이 다르다는 점도 기억해놔야 합니다. 참고로 부담부증여시 예정신고 기한은 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월이라는 예외 신고기한이 적용된답니다.

미신고 시 가산세액

혹시나 '내가 소득신고만 하지 않으면 국세청에서 모를꺼야!'라는 생각으로 양도소득세 신고 및 납부를 미루는 분들 있나요. 이렇게 소득세 납부를 미루고 기피하다보면 가산세가 적용되어 더 많은 세금이 부과됩니다.

간단한 예로, 부동산을 처분하고 양도소득세 신고를 무시할 때는 납부세액의 20%가 추가된 세금을 납부해야 합니다. 그 외의 경우로 납부를 지연하거나 세금을 보다 적게 계산하고 신고하게 될 때도 가산세가 추가되니 주의해야 합니다.

양도소득세 계산기 활용하기 '홈택스'

양도소득세 자동계산 서비스를 제공하는 웹사이트는 홈택스를 포함하여 많은 기관 및 업체에서 제공하고 있습니다. 그 중에서도 공신력이 있고 가장 믿을 수 있는 홈택스의 양도소득세 계산기 이용방법을 알려드립니다.

먼저 홈택스 홈페이지를 찾아야 합니다. 어떤 검색사이트든 이용해서 '홈택스'라는 검색어만 입력하면 간단하게 찾을 수 있을꺼에요.



홈택스에 들어가면 많은 메뉴가 있어서 처음 사용하는 분들은 혼란스러울수도 있습니다. 제가 알려드리는 경로만 이용하면 간단하게 이용할 수 있으니 잘 따라오시기 바랍니다. 상단에 있는 큰 메뉴에서 '조회/발급' 카테고리로 이동해야 합니다.

마우스 커서를 '조회/발급'메뉴에 올려도 놓으면 하단에 '양도소득세 종합안내'라는 하위 메뉴가 보일껍니다. 이 하위메뉴를 통해 이동하면 양도소득세 종합안내 포털로 이동할 수 있습니다.

양도소득세 미리계산 모의계산하기

국민들이 본인이 납부해야 할 양도소득세를 미리 계산해보는 서비스를 홈택스 '양도소득세 자동계산'안내에서 제공하고 있습니다. 아래의 화면에서 빨간 표시로 한 모의계산 버튼을 눌러보세요.

다음에 나타나는 '양도소득세 미리계산 페이지'는 여러가지 계약 경우를 두고 활용할 수 있도록 몇가지 계산방식 예가 보입니다.

저는 로그인할 필요 없이 비회원으로 간단하게 양도가액과 취득가액을 알고 있는 경우로 양도소득세를 계산하는 과정을 보여드리겠습니다. 위의 이미지에서 빨간색으로 블럭 표시된 '1개 부동산 양도 시 계산'을 클릭하십시요.

자동계산 각 항목 입력하기

먼저 부동산, 토지, 주택 등 재산이 되는 물건을 처분하고 취득한 날짜를 알고 있어야 합니다. 다시 말해, 양도일자와 취득일자를 정확하게 입력하는 순서로 본인이 재산을 보유하고 있던 기간을 확인하는데 사용됩니다.



이 기간을 활용하여 장기보유특별공제 금액도 확인할 수 있으니 최대한 자세한 날짜를 입력하고 보유기간을 산정해보시기 바랍니다.

다음은 재산 물건을 취득할 때의 금액과 양도할 때 금액을 입력하는 순서입니다. 2가지 금액의 차액이 양도소득세 과세표준 금액이 됩니다. 물론 과세표준에서 취득하고 나서 지출된 취등록세와 각종 비용은 공제금액으로 모두 차감하게 됩니다.

과세표준(공제 전) = 양도가액 - 취득가액



물건 취득당시 중개수수료와 양도시 중개수수료도 공제되며 법무사를 이용했다면 그 비용도 공제되상이 됩니다. 제가 지금 예로 보여드릴 때는 이러한 공제금액을 생략하고 보여드립니다. 취득 당시 주택가격 7억, 양도 당시 주택가격을 10억 원으로 가정하고 양도소득세 계산을 이어가겠습니다.

기타 입력사항으로 아래의 예/아니오 문항을 잘 읽어보고 답하면 됩니다. 제가 깃발 표시를 해놓은 장기보유특별공제 계산기는 장기간 주택을 보유한 국민에게 공제액을 추가로 차감해주는 제도입니다.

깃발표시를 클릭하면 새로운 창으로 장기보유특별공제 계산에 관한 내용이 뜹니다. 과세대상 양도차익이 3억 원임을 확인할 수 있으며 양도한 주택을 보유한 기간을 정확히 입력합니다. 제가 예시로 자동계산기에 입력한 기간은 4년 이상 5년 미만의 보유기간이 확인되어 장기보유 특별공제액으로 9,600만원이 특별공제 되었음을 확인할 수 있네요.

참고로 양도가액이 9억원 이하이고 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하는 거래의 경우 모의계산 자동 서비스를 이용할 수 없습니다.

'세액계산하기' 버튼을 누르면 양도소득세 자동계산 결과표가 아래와 같이 제공됩니다. 과세대상 양도차익이 3원으로 가정했을 시, 보유기간에 따른 각종 공제금액을 차감하고 과세표준이 273,500,00원이 계산됩니다.

글 서두에 보여드린 양도소득세율 표에서 3억원 이하의 과세표준에 적용되는 세율이 38%임을 확인할 수 있으며 자동계산에도 동일하게 38%가 적용됬음이 확인되네요. 모든 계산식의 마무리 결과값은 자진납부할 세액으로 84,530,000원이 나왔습니다.

다시 한번 말씀드리지만, 이 금액은 취득당시 사용했던 비용을 공제 받지 않은 과세표준액으로 계산했습니다. 그러므로 실제 납부할 양도소득세액은 제가 제시한 예보다 조금 더 작게 나올 확률이 큽니다. 이 점 확인하시고 저의 글을 참고하시기 바랍니다.

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