척척박사 수첩

무주택자 기준과 무주택자 기간 법적 기준

들썩이는 아파트 청약시장에서 내 집마련을 위해 청약기회를 잡으려는 분들은 오늘 글을 주의깊게 봐주세요. 아파트 청약 자격을 확인하기 위해서는 무주택자 기준과 기간을 확실히 정립할 필요가 있습니다. 공공주택이냐 민영주택이냐에 따라서 무주택자 기준 적용이 다르므로 이 부분도 명확하게 확인해야 하는데요. 이 모든 정보를 오늘 글능 통해 알려드리도록 하겠습니다.

무주택자 정의와 적용 범위

무주택자라 함은 말 그대로 본인 명의의 주택이 등록되어 있지 않는 사람을 말합니다. 무주택자를 따로 분류하는 이유는 국내 아파트 청약제도에서 무주택자에게 가점을 부여하는 한편 여러가지 우대를 제공하고 있기 때문입니다.

무주택자 기준을 주택청약시장에 적용하여 그들의 주거안정을 도모하고 있는데요. 이 때문에 무주택자의 기준이 청약자격에서 아주 중요한 부분을 차지하고 있습니다. 지금까지 언급한 내용은 '우선 주택공급에 관한 규칙 제 53조'에 명시되어 있으며 주택 소유의 기준이 정확히 명시되어 있습니다.



◈우선 주택공급에 관한 규칙 제53조
-주택소유 여부를 판단할 때 분양권 등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권 등의 공유지분을 소유하고 있을 때는 주택을 소유한 것으로 보고 있다.

무주택자 가구의 비율은 2018년 기준으로 우리나라 전체 인구의 약 44%가 되는 것으로 조사됐습니다. 지역별 현황을 살펴보면, 서울은 절반이 넘는 50.9%가 무주택세대로 가장 높은 비율로 확인됐으며 대전광역시가 46%로 그 다음 순서로 나타났습니다. 사실상, 무주택자라고 하기 보다는 무주택 세대라는 용어로 청약자격을 정리하는 것이 더 명확하다고 할 수 있습니다.

공공주택분양과 민간주택분양 기준 적용

아파트 청약시장은 공공분양과 민간분양으로 구분됩니다. 공공분양은 해당 아파트 입주자 공고일을 기준으로 무주택자에게만 청약자격을 부여하고 있습니다. 그러므로 모든 청약 신청자가 주택 소유 여부를 확인받게 된다는 특징이 있는 것이죠.

◈청약자격에 무주택자 기준 적용 여부
-공공주택 분양; 무주택세대 구성원만 청약 가능
-민영주택 분양; 주택소유 여부 무관함(별도 공지시 참고)
-특별공급 분양; 주택 소유여부 확인 필수-무주택세대구성원만 청약 신청 가능



반면, 민간분양주택은 청약 신청자격에 모집 공고일 기준 성년인 모든 국민에게 자격을 주고 있습니다. 따라서, 무주택자 여부를 확인하지 않으며 확인 대상자가 아니라 할 수 있죠. 예외적으로 신혼부부 특별분양이나 생애최최 특별분양 주택 청약에는 무주택세대 구성원에게만 그 기회를 부여하므로 무주택자 기준이 중요하게 작용하고 있습니다.

무주택자 기준; 무주택세대 구성원 범위

무주택세대 구성원이라는 말이 청약자격을 뜻하는 말이므로 세대원 전체가 주택을 소유하지 않아야 됩니다. 그럼 '세대 구성원'에는 어떤 가족 및 친척들이 포함되는지 그 범위를 알아볼께요.

◈세대의 범위: 청약 신청자의 세대별 주민등록표 등본 등록 기준
-주택 공급 신청자 본인
-신청자의 배우자
-신청자의 직계존속 및 직계비속
-배우자의 직계존속 및 직계비속의 배우자
(세대별 주민등록표등본에 함께 등재된 경우)

다시 말해서, 새대원이란 청약을 신청하는 본인을 포함하여 주민등록표 등본에 등재된 부모, 배우자의 부모, 자녀, 손자녀, 자녀의 배우자 등을 모두 말합니다. 즉 직계존속과 직계비속을 뜻하며 방금 말했던 모든 세대원이 주택 소유 사실이 없어야 합니다.

무주택자 기준을 판단할 때, 예외적으로 만 60세 이상의 직계존속이 주택을 보유하더라도 무주택자로 인정하고 있습니다. 또한 형제자매의 주택보유 여부도 신청자의 무주택세대 판단 기준에 전혀 영향을 주지 않는다는 점도 확인하시기 바랍니다.

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주택 소유 시에도 무주택자가 되는 기준

무주택자를 판단하는 기준은 주택을 보유하는 세대 구성원이 한 명도 없어야 한다고 말씀드렸었죠? 그러나 아래의 기준에 해당하는 주택을 보유할 시에는 주택을 보유하고 있음에도 불구하고 무주택자로 인정받을 수 있습니다.

◈무주택자로 보는 사례 10가지
1) 상속받은 주택을 3개월 이내 처분했을 때
2) 도시지역이 아닌 지역, 면의 행정구역에서 이주한 경우
-사용 승인 후, 20년 이상 경과된 단독주택 보유자
-85㎡이하의 단독주택
-상속 등에 의해 이전받은 단독주택
3) 분양을 목적으로 건설 후 분양완료한 경우
4) 사업자가 근로자의 숙소를 사용하기 위해 보유한 경우
5) 20㎡이하의 주택 또는 분양권
6) 60세 이상의 직계존손이 보유한 분양권 또는 주택
7) 주택에 사람이 살지 않거나 폐가로 멸실된 주택
8) 무허가 건물을 소유하고 있는 경우
9) 소형 저가주택 기준에 적용되는 주택
10) 입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순으로 공급할 때



위의 10가지 사례와 함께 오피스텔로 분류되는 주택은 다수 소유하고 있더라도 무주택자로 인정됩니다. 주거용이나 업무용에 관계없이 오피스텔은 수십채 보유해도 무주택자로 분류된다는 말입니다. 위의 무주택자 기준의 예시에 대해 보다 자세한 사항은 '한국부동산원 청약홈'홈페이지를 참고하면 됩니다.

무주택자 기간 계산방법과 청약 가점

무주택자로 보는 기간을 산정하는 기준은 아래에 제시한 서류가 처리된 날짜가 기준이 됩니다. 주택을 매입 후 처리된 날짜를 아래의 공적인 문서가 처리된 날로 보기 때문에 해당 날짜를 확인하면 무주택자 기간을 확인할 수 있습니다.

◈아래의 각 호에 해당하는 처리날짜가 다를 시에는 먼저 처리된 날을 기준으로 합니다.
1) 등기접수일; 건물 등기사항증명서
2) 건축물대장등본 처리일
3) 분양권 등에 관한 계약서 날짜; 신고된 공급계약 체결일
4) 매매를 통해 취득한 분양권 등의 매매계약서 내용
-분양권 등의 매매 후 신고서상 매매대금 완납일
-분양권 등을 증여나 그 밖의 사유로 처분한 경우; 사업주체와의 계약서상 명의변경일
5. 그 밖에 주택소유여부를 증명할 수 있는 서류
(시장 또는 군수 등 공공기관이 인정하는 날)

위의 표에서 확인할 수 있듯이, 무주택자 기간에 따라 청약신청 시 가점이 부여되고 있습니다. 추첨제 방식에는 무주택자 가점이 크게 혜택으로 작용한다고 볼 수 없지만 가점제 방식으로 청약 담첨자를 선택하는 경우 무주택자 자격이 얼마나 큰 이점으로 작용하는지 알 수 있습니다.

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