주택임대차보호법 임대인 거부권 개정안

주택임대차보호법 임대인의 갱신계약 거부권

지난해 주택임대차 보호법인 시행되고 전세시장에 혼돈이 가중되고 있는 가운데 관련법에 대한 임대인과 임차인의 입장이 확연하게 나뉘고 있습니다. 주택임대차보호법 개정안이 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위한 시행법이기에 임대인의 권리가 너무 축소된 것이 아니냐는 관점도 많습니다.

 

오늘 저의 포스팅은 주택임대차보호법 시행에도 불구하고 임대인이 주장할 수 있는 권리를 정리했습니다.

주택임대차보호법 시행일과 목적

2020년 6월 9일에 공포하고 12월 10일에 시행된 주택임대차보호법은 민법 제618조에 존재하는 임대인과 임차인의 주택임대차 계약에 대한 권리가 있음에도 불구하고 이를 보완하기 위한 특별법으로 제정하고 시행했습니다. 사실상 임차인이 을의 입장이기 때문에 임차인의 권리를 보호하고 보완하기 위한 법으로 주택임대차보호법이 시행되고 있는데요.

현재 임차인의 권리 보호라는 측면에서 주택임대차보호법 시행을 알리고 정보를 공유하는 글은 많지만 임대인의 권리를 주장할 수 있는 내용에 관한 글은 부족하기에 이에 대한 내용을 정리하고 공유하는 글을 준비했습니다.

주택임대차계약 갱신 조건 및 임대료 증액 한도

※기본 2년 계약에 갱신 2년 : 총 4년 거주 가능

※2년 거주 후 갱신 계약시 임대료 증액한도 : 기존 임차보증금의 5% 이내

새롭게 개정된 주택임대차보호법에 따라 임대인은 최대 2년 거주 전세계약기간에서 1회 갱신에 한하여 2년을 더 거주할 수 있는 권리가 생겼습니다. 첫번째 임대차계약이 만료된 후, 기존의 임차보증금에서 5% 이내로 임대인과 임대료 증액금액을 협의하고 지불한 후 2년을 추가로 지낼 수 있습니다.

주택임대차계약 갱신 거절 임대인 권리 - 연체시

개정된 임대차보호법에서 임차인의 계약 갱신 권리 주장을 거절할 수 있는 사례가 있습니다. 그 첫번째 예로 임차인이 최초 계약기간 동안 월세를 연체한 이력이 2번 이상 될 경우, 임대인은 합법적으로 임차인의 주택임대차계약 갱신 주장을 거부할 수 있도록 했습니다.

임대차갱신거부 - 허위 신분증, 불법 이용

임대인이 임차인과 주택임대차계약 당시 임대인 본인의 신분을 사용하지 않고 타인의 신분을 도용할 경우, 임대인은 전세계약갱신을 거부할 수 있습니다. 또한 임대인이 전세임대차계약 후 주택을 본래 용도가 아닌 불법된 용도쪽으로 사용했을 시, 갱신 계약은 임대인의 거부가 우선시 됩니다.

임대인에게 소정의 보상으로 갱신계약 거절 가능

임대인과 임차인의 합의하에 주택임대차계약 갱신을 하지 않는 대신 소정의 보상이 제공될 경우 관련법으로 갱신거부 권리를 인정하고 있습니다. 하지만, 두 계약자의 합의가 아닌 임대인의 일방적인 보상으로 갱신 계약을 거부하려 하는 경우는 허용되지 않습니다.

임대인의 동의없는 전전세 - 계약갱신요구권 거부 가능

임차인이 임대인 동의를 구하지 않고 전월세 계약을 하고 사용중인 주택을 타인에게 재임대 혹은 사용하게 하고 수익을 얻은 경우, 임대인은 임차인의 전세계약갱신 요구권 행사를 거부할 수 있습니다. 이는 개정 주택임대차보호법의 제6조의3제1항 4호에 해당하는 법입니다.

임대주택 파손(과실), 증축, 개조(無동의) - 갱신 거부

임차인이 임대차계약 주택에 거주할 때, 주택을 고의로 파손하거나 임대인의 동의없이 개조 및 증축하면 주택임대차계약 갱신요구를 거부당할 수 있습니다. 이러한 사항이 적발될 시, 임대인의 계약 갱신 거부권리가 우선시되며 2년 연장할 수 있는 전월세 계약을 임대인은 거절할 수 있습니다.

주택임대차보호법 - 주거기능 상실 시, 갱신 거부 가능

임대인이 거주하고 있는 주택이 주택 본연의 기능을 상실하고 주거할 수 없는 주택이 됐을 경우, 임대인은 주택임대차계약 갱신을 거부할 수 있습니다. 이는 임차한 주택의 전부 혹은 일부가 멸실되어 주택임대차의 목적을 달성하기 힘든 경우로 보게 되므로 임대인의 갱신 계약 거부를 인정합니다.

철거, 재건축, 주택회복 필요 시 - 임대차계약갱신 거부

임대인이 임차인과 최초의 임대차계약을 체결할 때, 주택 공사나 재건축, 철거 계획을 미리 공지하고 그 계획을 실행하는 것이라면 임대주택 계약 갱신은 이행하지 않아도 됩니다. 또한 주택이 노후되어 안전사고 발생이 우려되는 경우도 임대인은 공사와 철거의 목적으로 임대인의 계약갱신요구권 행사를 거절할 수 있답니다.

직접 거주하려는 경우(직계존속 직계비속 포함)-연장계약 거부

임대인이 본인의 임대주택에 실제 거주를 계획하고 있을 경우, 임차인이 최초 계약이 종료되고 2년 연장을 요구하더라도 계약갱신요구를 거부할 수 있어요. 이는 임대인 본인 포함, 직계비속과 직계존속 가족들이 거주를 하고자 할 경우도 기존의 임대인의 계약 연장을 거절할 수 있습니다.

직계존속과 직계비속 범위(출처 IBK기업은행)

임차인의 의무 위반, 동의없는 인테리어 공사 - 갱신 거절

임차인의 의무를 위반하는 사항이 발견되거나 임대인이 주택임대차계약을 지속하기 어려운 경우가 있을 때는 임차인의 계약갱신요구권 행사는 허용되지 않습니다. 예를 들어, 임대인의 동의 없는 지나친 인테리어 공사나 복구하기 힘들만큼 임대주택 개조가 진행됬을 경우, 임대인은 임차인의 계약갱신을 거절해도 됩니다.