종합부동산세 과세대상 세금 계산방법

종합부동산세 과세대상 세금 계산방법

대한민국 토지에 부동산을 소유하고 있는 국민은 모두 종합부동산세 과세대상으로 납세의 의무가 있습니다. 대한민국 정부는 조세 부담의 형평성을 위해 고액의 부동산을 보유하고 있는 국민들은 그에 맞는 세율로 종부세를 부과하고 있는데요. 부동산 가격 안정이라는 취지로 부과하고 있는 종합부동산세는 어떤 계산방법으로 책정되는지, 공제금액은 어디까지 인지, 종합부동산세의 이모저모를 한 눈에 알아보기 쉽게 정리해보겠습니다.

 

종합부동산세와 재산세의 차이점

▶재산세 납부일(2회차 분리납부)

-1차: 7월 16일 ~ 31일 까지

-2차: 9월 16일 ~ 30일 까지

▶종합부동산세 납부일 : 12월 1일 ~ 15일 까지

종부세 납부기준을 알기전에 먼저 재산세와 종합부동산세의 차이점을 이해해야 합니다. 모든 국민은 보유하고 있는 재산에 대해 지방자치단체에서 재산세를 부과합니다. 매년 6월 1일을 기준으로 재산 소유자에게 부과되는 것이 재산세이며 7월과 9월에 걸쳐 지자체에서 징수하는 세금입니다.

재산세를 부과하는 모든 국민들이 종합부동산세를 납부해야 하는 것은 아닙니다. 재산세 과세대상 중에서 토지와 주택에 대해 중앙 정부에서 징수하는 것이 종합부동산세입니다. 납세의무가 있는 토지와 주택 보유자 중 종부세 공제금액을 초과한 과세표준에 대해 매년 6월 1일 공시가격을 기준으로 세액이 부과됩니다. 종합부동산세 계산방법의 기초자료가 되는 공제금액과 과세표준, 세율 등을 아래에서 명확하게 제공해드리겠습니다.

결론적으로, 우리 국민들이 보유하고 있는 재산에 대한 '재산세 납세의 의무'를 이행해야 하지만 관련법에서 명시한 고액의 부동산 소유자가 아닐 경우 '종합부동산세'를 납부할 필요는 없습니다.

 

종합부동산세 주택 공제금액; 주택부속토지 포함

과세대상이 되는 부동산 재산이 아래의 표에 이하의 공시가격 합계라면 종합부동산세 납부와는 거리가 먼 사람입니다. 예를 들어, A씨가 광주에 공시가격 5억원 아파트와 대구에 공시가격 4억원 아파트를 소유하고 있다면 총 부동산 재산 9억원 중 공제금액 6억원을 제외하고 3억원에 해당하는 종합부동산세를 납부하면 됩니다.

▶A씨 보유재산: 광주 아파트 5억 + 대구 아파트 4억=총 9억원

-9억원에서 공제금액 6억원 제외: 나머지 3억원에 부과되는 종합부동산세 납부

그러나 1세대 1주택자의 경우는 9억원까지 종부세 공제금액이 적용되므로 공시가격 8억원의 주택을 보유하고 있어도 종합부동산세 납세의무자에서 제외됩니다.(종부세법 시행령 제2의 3)

 

종부세 토지 대상 공제금액

-종합합산토지: 무허가건축물의 부속토지, 나대지, 잡종지 등

-별도합산토지: 일반영업용 건축물로 상가나 빌딩의 기준면적 이내의 토지

종부세가 부과되는 토지는 간략하게 2가지 토지로 분류할 수 있습니다. 먼저 비어있는 땅으로 현재 등록된 건축물이 없고 특별한 용도가 지정되지 않은 땅으로 종합합산토지에 속하는 땅은 종부세 공제금액 5억원이 적용됩니다.

반면, 토지 위에 상가나 빌딩, 점포가 세워져 영업용건축물로 등록되어 있다면 부수토지로 취급되며 토지의 생산성이 확인되는 땅입니다. 이러한 별도합산토지는 종합부동산세 계산 시, 공시가격 80억 원까지 공제해주고 있습니다. 

 

종합부동산세 세율(공제금액 초과 재산)

종부세 공제금액 이하의 재산을 소유하고 있는 분들은 이 포스팅이 크게 중요하지 않습니다. 공제금액을 초과하는 재산을 가진 분들은 지금부터 초과 재산에 대한 종합부동산세 세율을 알려드리니 주목하시기 바랍니다.

위의 표에서 공제금액 초과 재산에 대한 과세표준을 확인하고 그에 맞는 세율을 곱하면 종합부동산세액을 계산해낼 수 있습니다. 주의깊게 확인해야 할 종부세 세율은 일반지역과 조정대상지역을 구분해서 세율을 확인해야 합니다. 조정대상지역의 종부세 세율은 일반지역에 비해 약 2배 정도 높게 적용되므로 부동산 투기를 막기위한 정부 정책으로 해석할 수 있습니다.

 

주택 장기보유 및 고령자 공제한도 80% 상향

2020년까지 부동산 장기보유자 또는 고령자의 공제한도 70%가 2021년부터 80%까지 상향조정됐습니다. 부분별 공제율도 상향조정된 것을 확인할 수 있는데요. 60대 이상 연령별 공제율이 10%에서 30%였던 비율이 2021년 부터 20%에서 40%까지 올라갔습니다.

즉, 70세 이상의 고령자가 15년 이상 주택을 장기보유하게 되면 공제율 합산 90%로 계산되어 관련법 최대 공제율 80%를 적용받을 수 있습니다. 이 공제한도 비율은 앞선 단락에서 알려드린 공제금액을 제외한 뒤 산출한 종합부동산세액에서 공제율만큼 빼면 됩니다.

 

종합부동산세는 재산세를 공제하고 계산

종부세가 부과되는 과세표준금액에 동일한 재산으로 재산세로 부과된 세액이 있다면 종부세 산출세액에서 해당 재산세를 제외하고 계산해야 합니다. 이 부분을 깜박하면 아까운 세금을 더 납부하게 될 수 있으므로 놓치지 말고 공제받아야 할 재산세액입니다.

이렇게 알려드린 종합부동산세 계산방법 흐름대로 산출해내면 종부세 납세의무자가 얼마를 납부해야 하는지 간단히 산출해 낼 수 있습니다.

 

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