척척박사 수첩

전세 계약 갱신 청구권 행사방법과 기간

지난 2020년 7월 말부터 개정된 주택임대차보호법에 따라 경제적 약자의 위치에 있는 임차인들의 권리를 보호하고 있습니다. 관련법이 시행된지 1년이 다되어가지만 여전히 임차인들은 전세 계약 갱신 청구권이 보장되는 주택임대차 보호법에 대해 잘 모르는 사람이 많다고 해요.

주택임대차계약에 참여하는 임대인과 임차인 각각의 권리와 함께 전세 계약 갱신 시에 어떤 개정법 내용이 적용되는지 상세한 설명을 전해드립니다.

주택임대차보호법 개정내용 요약

임대차계약 및 전세계약을 보통 2년씩 체결하고 2년 동안은 마음 편하게 임차인의 신분으로 거주할 수 있습니다. 그러나 2년이란 시간이 왜 이렇게 빨리 지나가는지 매번 계약이 끝나가는 시간이 오면 얼마의 보증금을 올려내야 할지, 다른 집을 구해야하는지 서글픈 생각에 잠을 못이룹니다.

◈임차인 안심거주기간 2년 추가
◈전월세 계약 갱신시 임대료상한제 개정
-임대로 상한 5% 적용



주택임대차보호법의 보호 대상은 원칙적으로 우리나라 국적을 가진 사람입니다. 이 대상의 주거생활 안정을 보장하기 위해 개정된 법에 포함된 전세계약 갱신 청구권은 2020년 7월 31일부터 시행되고 국내 모든 임대주택에 적용되고 있으며 그 주택에 거주하는 임차인들에게 적용되고 있습니다.

전세 계약 갱신 청구권 행사 시점

임대차계약을 맺고 계약기간이 만료되는 날로 부터 6개월 전부터 계약갱신 청구권을 행사할 수 있어요. 청구권 행사를 할 수 있는 마지막 날은 계약만료 한 달전까지 입니다. 단, 한달 전이라는 기준은 2020년 12월 10일 이전에 갱신 계약을 하는 경우입니다.

한 달전이라 명하는 정확한 시점은 '초일불신입원칙'에 따라 계약만료일 기준 1개월 전 당일의 0시 전까지 기한이며, 이 때까지 임차인은 임대인에게 계약갱신의 의사를 전달해야 합니다.



지난 2020년 12월 10일을 기준으로 이 후에 체결된 전월세 계약이나 갱신되는 임대차계약은 계약 종료일 6개월 전부터 2개월전까지 전세 계약 갱신 요구권을 행사해야 합니다.

계약 갱신 요구권 1회 한정

임차인이 청구권을 요구할 수 있는 안심거주기간 및 권리 행사 횟수는 2년 1회입니다. 임차인의 안정적인 주거환경을 위해 2년 씩 거주 1회 연장으로 총 4년을 임대주택에 거주할 수 있도록 했습니다.

전세계약갱신은 1회가 최대이자 유일한 횟수이며 최대 계약 연장기간 또한 2년입니다. 이 부분은 확실히 기억하시고 주택임대차보호법을 이용하시기 바랍니다.

거주기간이 이미 4년 경과한 경우(요구권 사용 전)

주택임대차보호법 개정내용이 시행되기 전에 이미 임대차계약기간이 4년 이상 되었을 경우, 임대인은 계약갱신 청구권을 사용할 수 없을까요? 이번에 개정된 법에 의하면 임차인의 주거기간이 갱신 요구권 청구 기준이 아니라 '계약갱신 요구권 1회'가 기준이 됩니다.



임대인과 임차인 사이에 아무런 의사전달이 오고 간 내용 없이 묵시적으로 계약이 갱신되어 살아왔다면, 이번 기회에 다시 전세 계약 갱신을 청구할 수 있습니다. 계약 갱신 청구권은 명확하게 의사전달을 한 경우에만 1회 사용한 것으로 간주합니다.

임차인과 임대인이 구두로 맺은 약정 효력

처음에 전월세 주택에 들어갈 때 임대인과 임차인이 계약을 하면서 계약갱신청구권을 행사하지 않기로 약속한적 있나요? 그렇다고 하더라도 임차인은 그 말을 번복하고 전세 계약 갱신 청구권을 사용할 수 있습니다.

임대인과 임차인이 한 약속은 임차인에게 불리한 약정이므로 아래의 주택임대차보호법 제10조에 의거해 효력이 없는 것으로 판단합니다. 즉, 임차인은 첫 계약당시 임대인과 한 약속은 무시하고 계약 갱신 청구권을 행사해도 됩니다.

임대차계약 갱신 기간 2년 이하 가능

새롭게 전세계약 갱신을 하고 거주해야하는 의무기간은 없습니다. 관련법으로 임차인의 최대 거주기간을 2년으로 보장하고 있지만, 임차인이 2년을 추가적으로 꼭 거주해야 할 필요는 없습니다. 임차인은 본인의 사정에 따라 임대인에게 계약 해지를 통보하고 임대차계약을 종료할 수 있습니다.



전세 계약 갱신 청구권 행사방법

지금까지 알려드린 내용을 바탕으로 임차인이 임대인에게 갱신 청구권은 어떻게 행사해야 할까요? 임대인에게 연락이 닿을 수 있는 어떤 방법으로든 임차인의 계약 연장 의지만 전달하면 됩니다.

그러나 시간이 지나면서 발생할 수 있는 임차인과 임대인의 분쟁을 막기 위해서 내용증명을 통해 증거를 남기는 방법이 가장 효과적이며 추천하는 방법입니다.

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댓글

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  1. 익명
    비밀댓글입니다
    2021.05.04 23:14
    • 제가 조사한 바에 의하면, 갱신되었을 기간(2년)이 지나기 전에 제3자에게 임대한 경우 원칙적으로 임대인은 종전 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다.
      - 제3자에게 목적 주택 임대시 손해배상액 산정방법은 아래와 같습니다.
      ① 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액
      ② “①”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액
      1) 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환
      율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액
      2) 「임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거
      절 당시 월단위 임대료」의 2년 분에 해당하는 금액
      3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

      일단, 기본적인 법적이론은 위의 내용과 같습니다. 더 궁금한점이 있다면 국가에서 운영하는 국토교통부 민원 콜센터(1599-0001)이나 대한법률구조공단(132)으로 문의해보는게 좋을듯합니다.

      생각보다 친절하게 상담을 도와준다고 하니 어서 상담받아보세요. 큰도움이 되었길 바랍니다.
      2021.05.04 23:45 신고
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